Rechtsanwalt Obholzer - Kauf und Verkauf von Immobilien

In jedem Fall sollten Sie darauf bestehen, den Vertragsentwurf so rechtzeitig vor der geplanten Beurkundung zu erhalten, dass Sie diesen in Ruhe durchlesen und prüfen können - auch so rechtzeitig, dass Änderungen ohne Probleme möglich sind.

Trotz der damit verbundenen Kosten empfiehlt sich fast immer die Prüfung durch einen Rechtsanwalt. Viele Klauseln in einem notariellen Kaufvertrag sind den Beteiligten nicht geläufig - z.B. von den Regelungen der Teilungserklärung über die Vollstreckungsunterwerfung, die Durchführungsvollmachten, Fälligkeitsvoraussetzungen oder die Auflassungsvormerkung.

Lesen Sie aber in jedem Fall den Vertrag vollständig und sorgfältig durch - bevor Sie diesen unterschreiben. Seien Sie sicher, dass Sie alle Formulierungen verstanden haben und fragen Sie nach - wenn dem nicht so ist.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie zudem die Protokolle der Hauseigentümerversammlungen, die Teilungserklärung, Hausordnung sowie die aktuellen und alten Wirtschaftspläne kennen.

Sie sollten vor dem Kauf wissen dass Sie nicht uneingeschränkt Herr in Ihrer Wohnung sind. Es gibt Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum - zudem sind Angelegenheiten die das gesamte Objekt betreffen von der Eigentümergemeinschaft insgesamt zu regeln.

Achten Sie darauf, dass Sie das Objekt Lastenfrei, d.h. ohne Schulden des Voreigentümers erwerben. Aus dem aktuellen Grundbuchauszug ergeben sich die Belastungen, wie z.B. Hypotheken und Grundschulden, aber auch Nießbrauchsrechte oder Dienstbarkeiten.

Sie sollten unbedingt den aktuellen Grundbuchauszug kennen - damit Sie wissen was Sie erwerben.

Sollten Sie den Kaufpreis finanzieren, oder wird der Kaufpreis zur Bereinigung von Verbindlichkeiten genutzt, so ist auf beiden Seiten die entsprechende Vorbereitung mit den finanzierenden Banken erforderlich. Als Verkäufer müssen Sie sicherstellen, dass die Belastung mit der Zahlung des Kaufpreises einhergeht, als Käufer müssen Sie sicherstellen, dass der Erwerb mit Zahlung bzw. Finanzierung auch gesichert ist.

Auf gar keinen Fall sollten Sie sich darauf einlassen, neben der im Vertrag genannten Kaufpreiszahlung noch einen Teil schwarz an den Verkäufer zu zahlen. Hintergrund solcher Regelungen sind meist vermeintliche Steuereinsparungen. Sie machen sich hierdurch nicht nur strafbar, sondern der Kaufvertrag ist hierdurch nichtig und wertlos. Im schlimmsten Fall werden Sie nicht Eigentümer der Immobilie.

Wenn Sie den Vertrag unterschreiben sollten Sie ein gutes Gefühl haben. Wenn dem nicht so ist - aus welchen Gründen auch immer - sollten Sie nicht unterschreiben.


Planen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu kaufen, so beginnt dies als Käufer mit der Suche der richtigen Immobilie und der Bewertung von Lage, Grundstück und Bausubstanz. Für beide Seiten eines Immobiliengeschäfts gilt: Der Kauf und Verkauf einer Immobilien ist für die meisten Beteiligten die finanziell wichtigste wirtschaftliche Entscheidung des Lebens. Entsprechend sorgfältig sollte geprüft werden, ob das Objekt den eigenen Vorstellungen entspricht. Lassen Sie sich die Zeit die Sie benötigen - prüfen Sie Verträge und Objekt so lange Sie es für notwendig halten, lassen Sie sich nicht unter Druck setzen und schließen Sie niemals einen Immobilien-Kaufvertrag ohne sich wirklich sicher zu sein. Sparen Sie nicht an den Nebenkosten eines Immobilienerwerbs, ob dies nun den Bausachverständigen oder eine anwaltliche Prüfung ist. Ungeprüft eine schlechte Immobilie zu kaufen oder einen nachteiligen Vertrag zu schließen kostet fast immer ein Vielfaches davon. Aus einem schlechten Vertrag kommen Sie nur schwer wieder raus. Der Notar ist neutral und wird den Vertrag zwar mit Ihnen besprechen, jedoch nicht prüfen ob dieser für die eine oder andere Partei vorteilhaft ist.
	1. Prüfung des Objektes
Bei einem Grundstück sollten Sie folgendes in jedem Fall prüfen: Entspricht der Wert des Grundstücks dem Kaufpreis? Sie können ggf. als zweite Meinung einen Makler oder gut informierte Bekannte und Freunde heranziehen, Unterlagen des Gutachterausschusses, die Preisvorstellungen für vergleichbare Grundstücke oder einen Sachverständigen beauftragen. Bestehen die Nutzungsvoraussetzungen (Bauland, Bauerwartungsland,…)? Liegt das Grundstück in einer Altlastenverdachtsfläche? (bei den Berliner Bezirken werden z.B. Karten und Listen zu Altlastenverdachtsflächen geführt) Gibt es Durchleitung (Durchleitungsrechte) die Ihre Pläne behindern können? Gibt es Nutzungsbeschränkungen (Baulastenverzeichnis) die Ihre Pläne behindern können? Bei einem Haus sollten Sie zusätzlich prüfen: Wie ist die Bausubstanz? Eine Sanierung nach Kauf kann Ihre Finanzierungspläne schnell platzen lassen. Sie könne ebenfalls Bekannte mit Bauhintergrund oder besser einen Bausachverständigen durch das Objekt führen, der Sie auf Mängel hinweisen kann, die Sie sonst übersehen würden? Wie sind die Mieten in der Umgebung (z.B. anhand des Berliner Mietspiegels: Auch das Mietniveau und die Wohnlage können als wertbildende Faktoren Informationen darüber geben, ob das Objekt den Preis wert ist. Bei einem Bauträgervertrag (d.h. das Haus wird erst noch errichtet) sollten Sie den finanziellen Hintergrund des Verkäufers prüfen. Ist dieser seriös und verfügt dieser über solide Finanzen? Bei Bauträgermodellen kann es sein, dass Sie das Haus bezahlt haben, die Handwerker es aufgrund der Insolvenz des Bauträgers aber nicht fertig bauen. Liegt das Haus in einem Sanierungsgebiet? Sind Baumaßnahmen geplant, die den Wert beeinträchtigen können (z.B. Bau einer verkehrsreichen Straße,…)? Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie zusätzlich prüfen: Wie ist die Hauseigentümergemeinschaft? Gibt es eventuell Beschlüsse der Gemeinschaft die mit Ihren Plänen kollidieren? z.B. Verbot von Satellitenschüsseln, Verbot von Haustierhaltung, Einhaltung von Ruhezeiten, … Gibt es säumige Zahler in der Hauseigentümergemeinschaft für die Sie mithaften müssen? Besteht eine ausreichende Instandhaltungsrücklage? Sind in den nächsten Jahren kostenintensive Sanierungen zu erwarten? Ist das Objekt vermietet oder mit einem anderen Nutzungsverhältnis belastet? Sprechen Sie mit der Hausverwaltung und den künftigen Nachbarn, so erfahren Sie vielleicht Dinge, die der Verkäufer oder der Makler Ihnen nicht erzählt.
	2. Prüfung des Vertrages
In jedem Fall sollten Sie darauf bestehen, den Vertragsentwurf so rechtzeitig vor der geplanten Beurkundung zu erhalten, dass Sie diesen in Ruhe durchlesen und prüfen können - auch so rechtzeitig, dass Änderungen ohne Probleme möglich sind. Trotz der damit verbundenen Kosten empfiehlt sich fast immer die Prüfung durch einen Rechtsanwalt. Viele Klauseln in einem notariellen Kaufvertrag sind den Beteiligten nicht geläufig - z.B. von den Regelungen der Teilungserklärung über die Vollstreckungsunterwerfung, die Durchführungsvollmachten, Fälligkeitsvoraussetzungen oder die Auflassungsvormerkung. Lesen Sie aber in jedem Fall den Vertrag vollständig und sorgfältig durch - bevor Sie diesen unterschreiben. Seien Sie sicher, dass Sie alle Formulierungen verstanden haben und fragen Sie nach - wenn dem nicht so ist. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie zudem die Protokolle der Hauseigentümerversammlungen, die Teilungserklärung, Hausordnung sowie die aktuellen und alten Wirtschaftspläne kennen. Sie sollten vor dem Kauf wissen dass Sie nicht uneingeschränkt Herr in Ihrer Wohnung sind. Es gibt Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum - zudem sind Angelegenheiten die das gesamte Objekt betreffen von der Eigentümergemeinschaft insgesamt zu regeln. Achten Sie darauf, dass Sie das Objekt Lastenfrei, d.h. ohne Schulden des Voreigentümers erwerben. Aus dem aktuellen Grundbuchauszug ergeben sich die Belastungen, wie z.B. Hypotheken und Grundschulden, aber auch Nießbrauchsrechte oder Dienstbarkeiten. Sie sollten unbedingt den aktuellen Grundbuchauszug kennen - damit Sie wissen was Sie erwerben. Sollten Sie den Kaufpreis finanzieren, oder wird der Kaufpreis zur Bereinigung von Verbindlichkeiten genutzt, so ist auf beiden Seiten die entsprechende Vorbereitung mit den finanzierenden Banken erforderlich. Als Verkäufer müssen Sie sicherstellen, dass die Belastung mit der Zahlung des Kaufpreises einhergeht, als Käufer müssen Sie sicherstellen, dass der Erwerb mit Zahlung bzw. Finanzierung auch gesichert ist. Auf gar keinen Fall sollten Sie sich darauf einlassen, neben der im Vertrag genannten Kaufpreiszahlung noch einen Teil schwarz an den Verkäufer zu zahlen. Hintergrund solcher Regelungen sind meist vermeintliche Steuereinsparungen. Sie machen sich hierdurch nicht nur strafbar, sondern der Kaufvertrag ist hierdurch nichtig und wertlos. Im schlimmsten Fall werden Sie nicht Eigentümer der Immobilie. Wenn Sie den Vertrag unterschreiben sollten Sie ein gutes Gefühl haben. Wenn dem nicht so ist - aus welchen Gründen auch immer - sollten Sie nicht unterschreiben.
	3. Unterlagen, die Sie für ein Erstgespräch mitbringen sollten
Sie sollten alle Unterlagen mitbringen, die Sie zu dem geplanten Geschäft haben. Dies sind Vertragsentwürfe, ggf. Korrespondenz, Teilungserklärungen, Pläne und Skizzen, Protokolle und Abrechnungen. Selbstverständlich müssen Sie nicht sämtliche Unterlagen sofort bereitstellen - ein guter Überblick über die rechtliche Angelegenheit ist jedoch Voraussetzung für eine gute anwaltliche Tätigkeit. Die Kosten für eine anwaltliche Tätigkeit orientieren sich regelmäßig am Gegenstandswert. Da die Preise für Immobilien sehr unterschiedlich sind und auch der Prüfungsumfang sehr unterschiedlich sein kann, sind die Kosten vorab nicht bezifferbar. Allgemeine Hinweise zu den Kosten erhalten Sie hier. Bei den meist hohen Gegenstandswerten im Immobilienbereich ist eine verbindliche Honorarregelung zwischen Mandant und Rechtsanwalt meist sinnvoll.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung

Alternativ: Unsere Kontaktdaten (Telefon, E-Mail, Telefax)